Wann ist ein Mietvertrag rechtens, in welchem vereinbart wurde, dass ein Mieter in dem ersten Jahr des Mietverhältnisses auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet und demnach in diesem Zeitrahmen nur außerodentlich kündigen kann?

Hintergrund: Mieter und Vermieter hatten einen Mietvertrag abgeschlossen, in welchem vereinbart wurde, dass der Mieter ein Jahr lang ab Mietbeginn auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichtet. Als der Mieter in dieser Zeitspanne die Kündigung des Mietverhältnisses einreichte, lehnte der Vermieter diese unter Hinweis auf den vereinbarten Paragraphen ab.

Urteil: Der Bundesgerichtshof erklärte den vertraglich vereinbarten Kündigungsausschluss als unwirksam.

Begründung: Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss würde der Mieter unangemessen benachteiligt werden. Diese Benachteiligung wäre auch durch keinen anderen Umstand abgemildert worden.

Dies hätte jedoch durch einen Staffelmietvertrag geschehen können. Die Benachteiligung des Mieters wäre in diesem Fall nicht gegeben, da der einseitge Kündigungsausschluss durch die Vorteile der Staffelmietvereinbarung ausgeglichen worden wäre, so dass ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes des Mieters hätte vereinbart werden können.

Die Möglichkeit zur Stellung eines Nachmieters - bei berechtigtem Interesse den Mietvertrag vorzeitig zu beenden - zähl zudem nicht als Abmilderung der Benachteiligung.

Wäre der Kündigungsverzicht jedoch nicht nur im verwendeten Mustervertrag vorgesehen und dem Mieter vom Vermieter einseitig vorgelegt, sondern zwischen den Mietparteien ausgehandelt worden, wäre er als Individualvereinbarung wirksam gewesen (BGH, Urteil v. 19.11.2008, Az. VIII ZR 30/08).